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Compra-Alquiler VS Inversión Bolsa

Este es un ejercicio clásico de finanzas personales: Inversión Inmobiliaria vs. Inversión en Bolsa. Para que sea útil vamos a desglosar los números de forma transparente, diferenciando lo que sale de tu bolsillo hoy y lo que generarás mañana.

Como referencia vamos a tomar el 9% de retorno en bolsa (nada del otro mundo) contra una vivienda de 150.000€ alquilada por 700€ (solo es un ejemplo ilustrativo y dependiendo del momento puede que los precien varíen mucho o menos) 

1- Escenario A

1.1 Hipoteca del 100% (muy raro que las concedan pero hay casos)

Comprar una vivienda de 150.000 € con una hipoteca del 100% es un caso de alto apalancamiento. Esto significa que usas el dinero del banco para ganar dinero tú.

  • Gastos de Entrada (Lo que pagas hoy)

       Aunque la hipoteca sea al 100%, la compra tiene gastos "invisibles" que no se financian:

    • Impuesto de Transmisiones (ITP Murcia 8%): 12.000 €

    • Notaría, Registro y Gestoría (aprox. 1,5%): 2.250 €

    • Gestión de Bróker: 2.000 €

    • Puesta a punto (Muebles y arreglos): 5.000 €

    • Total inversión inicial: 21.250 €

  • Costes Operativos en 30 años

    • Hipoteca (2% fijo): Mensualidad de 554 €. Total intereses: 49.600 €.

    • Comunidad (50 €/mes): 18.000 € (sin contar subidas).

    • IBI (400 €/año): 12.000 €.

    • Seguro de hogar (500 €/año): 15.000 €.

    • Mantenimiento y Derramas: Estimamos un 0,5% del valor anual para reparaciones: 22.500 €.

    • Vacuidad (1 mes cada 2 años): Pierdes 15 meses de alquiler.

  • Ingresos por Alquiler (Evolución con IPC 2%)
    • El alquiler empieza en 700 € y sube un 2% anual. Es un interés compuesto a tu favor.

    • Total ingresado en 30 años: Aprox. 340.000 €.

1.2 El Mercado de Valores (Bolsa)

Aquí tomamos esos 21.250 € que habrías gastado en la entrada y los ponemos a trabajar en un fondo indexado o cartera diversificada con una rentabilidad media del 9% anual.

  • Capital inicial: 21.250 €

  • Aportaciones mensuales: 0 € (para comparar con la vivienda, donde el alquiler paga la hipoteca).

  • Tiempo: 30 años.

  • Resultado final (Interés compuesto): 282.000 €.

1.3 Comparativa

Para saber cuánto "neto" te queda al final del año 30, debemos hacer la liquidación de ambos activos.

Concepto Opción A: Vivienda Opción B: Bolsa
Capital Final Bruto 271.700 € (Valor piso)* 282.000 €
Cash Flow acumulado +85.000 € (Sobra del alquiler)** 0 €
Impuestos al vender -25.000 € (Plusvalía/IRPF) -60.000 € (23% sobre beneficio)
NETO FINAL ESTIMADO ~331.700 € ~222.000 €

*Asumiendo que la vivienda se revaloriza un 2% anual (igual que el IPC).

**El "Cash Flow" es el dinero que sobra cada mes tras pagar hipoteca y gastos; con el tiempo, como el alquiler sube y la hipoteca es fija, este sobrante crece mucho.

1.4 ¿Por qué gana la vivienda?

En este caso teórico, la Opción A (Vivienda) resulta más rentable por un concepto clave: El Apalancamiento Financiero.

  1. Inviertes dinero que no tienes: En la bolsa solo rentas tus 21.250 €. En el piso, el banco te presta 150.000 € y tú te quedas con la revalorización de toda la casa, no solo de tu entrada.

  2. El inquilino paga la deuda: Tú solo pusiste 21.250 € al principio. El resto de los 150.000 € más los intereses los ha pagado un tercero.

  3. La protección contra la inflación: El alquiler sube con el IPC, lo que hace que en el año 25, tu hipoteca de 554 € parezca "ridícula" comparada con un alquiler que ya irá por los 1.100 €.

1.5 Los riesgos que no debemos olvidar:

  • Liquidez: La bolsa la vendes en un clic. El piso tarda meses.

  • Gestión: El fondo indexado no te llama un domingo porque se ha roto una tubería.

  • Impago: Si el inquilino no paga, tus gastos siguen corriendo.

Si tienes capacidad de gestión y consigues una hipoteca de alto porcentaje a bajo interés, el sector inmobiliario es una máquina de crear patrimonio. Si buscas tranquilidad y pasividad total, el 9% de la bolsa es un camino excelente con mucho menos esfuerzo.

2- Escenario B

2.1 Hipoteca del 80% (lo más habitual)

Al reducir la hipoteca al 80%, las reglas del juego cambian por completo. En el mundo de la inversión, esto se llama reducir el apalancamiento. Al poner más dinero de tu bolsillo al principio, el "efecto multiplicador" disminuye y el coste de oportunidad aumenta.

2.1. "Entrada": ¿Cuánto dinero sacas hoy de tu bolsillo?

Al no financiar el 100%, tu inversión inicial se dispara porque ahora tienes que cubrir ese 20% que el banco no te presta.

  • Entrada (20% de 150.000 €): 30.000 €

  • Impuestos y Gastos (ITP, Notaría, Registro - aprox. 10%): 15.000 €

  • Gestión Bróker: 2.000 €

  • Puesta a punto (Muebles y arreglos): 5.000 €

  • TOTAL INVERSIÓN INICIAL: 52.000 €

Nota didáctica: En el caso anterior (100% hipoteca) solo necesitabas 21.250 €. Ahora necesitas más del doble para comprar la misma casa.

  • Costes y Gastos en 30 años

    • Hipoteca (2% de 120.000 €): La cuota baja de 554 € a 444 €/mes.

    • Gastos fijos (Comunidad, IBI, Seguros, Mantenimiento): Se mantienen igual que en el ejemplo anterior (suman unos 67.500 € en 30 años).

    • Vacuidad (1 mes cada 2 años): Pérdida de ingresos de aprox. 14.000 € a lo largo del tiempo.

  • El beneficio oculto: El Flujo de Caja (Cash Flow)
    • Como tu cuota de hipoteca es más baja (444 €) y el alquiler empieza en 700 € y sube con el IPC, cada mes te sobra más dinero que en el escenario del 100%.

    • Sobrante acumulado (Neto tras todos los gastos): Aprox. 115.000 €.

2.2 Bolsa (9% anual)

Aquí es donde la magia del interés compuesto se vuelve agresiva. En lugar de 21.250 €, ahora invertimos 52.000 € de golpe y los dejamos quietos 30 años.

  • Capital inicial: 52.000 €

  • Rentabilidad: 9% anual.

  • Resultado a los 30 años: 690.000 € (aprox).

2.3 Comparativa

Vendemos el inmueble (aplicando una revalorización del 2% anual) y liquidamos la cartera de bolsa (pagando impuestos).

Concepto Opción A: Vivienda (80%) Opción B: Bolsa (9%)
Valor del Activo (Año 30) 271.700 € 690.000 €
Dinero líquido acumulado +115.000 € (Sobrante alquiler) 0 €
Impuestos por la venta -28.000 € (aprox.) -146.000 € (23% sobre beneficio)
NETO TOTAL FINAL ~358.700 € ~544.000 €

¿Por qué en el primer ejemplo ganaba la vivienda y en este gana la bolsa? Por el Coste de Oportunidad.

  1. En la Vivienda: Al poner 30.000 € extra de entrada, "ahorras" intereses de hipoteca, pero ese dinero está "atrapado" en ladrillos que solo crecen al ritmo de la inflación (2%).

  2. En la Bolsa: Esos mismos 30.000 € extra, puestos al 9% anual, se convierten en una bola de nieve gigante gracias al interés compuesto.

  3. La Regla de Oro: Cuanto más dinero "propio" pongas en una vivienda (menos hipoteca), más se parece la rentabilidad de la casa a un simple ahorro y menos a una inversión de alto rendimiento.

Si consigues financiación al 100%, la vivienda es mucho más rentable por el apalancamiento.

En cambio, si tienes que poner capital de entrada (20% o más), la bolsa suele ser mucho más rentable a largo plazo si eres capaz de tolerar su volatilidad.

3- Escenario C

3.1 Punto de equilibrio entre los dos ejemplos (Break-even)

Para este caso específico, el porcentaje de hipoteca necesario para que ambas inversiones empaten es aproximadamente del 93%.

3.2 Comparativa por niveles de financiación

Aquí tienes el desglose visual de qué ocurre según el porcentaje de hipoteca que pidas. Fíjate cómo el Neto Final de la Bolsa crece mucho más rápido que el de la vivienda a medida que aportas más capital inicial.

% Hipoteca Capital Inicial (Tu bolsillo) Neto Vivienda (30 años) Neto Bolsa 9% (30 años) Ganador
100% 21.250 € ~331.700 € ~222.000 € Vivienda
95% 28.750 € ~338.500 € ~300.500 € Vivienda (por poco)
93% 31.750 € ~341.200 € ~331.800 € EMPATE TÉCNICO
90% 36.250 € ~345.300 € ~379.000 € Bolsa
80% 51.250 € ~358.700 € ~535.000 € Bolsa (por mucho)

3.3 Tres puntos clave para entender la tabla anterior:

1. El Coste de Oportunidad
    • Cuando el banco te pide que pongas un 20% de entrada (Escenario 80%), te está obligando a "enterrar" 30.000 € en el ladrillo.

    • En el ladrillo, esos 30.000 € te "ahorran" un 2% de interés de hipoteca.

    • En la bolsa, esos 30.000 € te "generan" un 9% de rentabilidad. Estás perdiendo un 7% de diferencia cada año sobre ese capital.

2. El Techo del Alquiler

Aunque el alquiler suba con el IPC, los gastos de mantenimiento, seguros e impuestos también suben. El margen neto de la vivienda es más estable pero menos explosivo que el crecimiento exponencial de las acciones.

3. La barrera del 7% de diferencia

Como la hipoteca es muy barata (2%) comparada con el rendimiento de la bolsa (9%), cualquier euro de más que pongas en la entrada de la casa es un euro que está trabajando "a media jornada". Solo te interesa poner el mínimo posible (100% o 95%) para que tu capital restante trabaje "a jornada completa" en el mercado.

"La inversión inmobiliaria no compite contra la bolsa en términos de rentabilidad del activo, sino en términos de financiación. El inmueble gana cuando el banco pone casi todo el dinero. En el momento en que tú aportas más del 7-10% del valor de la casa de tu propio bolsillo, la bolsa empieza a ser un competidor imbatible debido a la fuerza del interés compuesto sobre un capital mayor."

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