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Compra con Alquiler VS Inversión en Bolsa

Este es un ejercicio clásico de finanzas personales: Inversión Inmobiliaria vs. Inversión en Bolsa. Para que sea útil vamos a desglosar los números de forma transparente, diferenciando lo que sale de tu bolsillo hoy y lo que generarás mañana.

Como referencia vamos a tomar el 9% de retorno en bolsa (nada del otro mundo) contra una vivienda de 150.000€ alquilada por 700€ (solo es un ejemplo ilustrativo y dependiendo del momento puede que los precien varíen mucho o menos) 

1- Escenario A: 

1.1 Hipoteca del 100% (muy raro que las concedan pero hay casos)

Comprar una vivienda de 150.000 € con una hipoteca del 100% es un caso de alto apalancamiento. Esto significa que usas el dinero del banco para ganar dinero tú.

  • Gastos de Entrada (Lo que pagas hoy)

       Aunque la hipoteca sea al 100%, la compra tiene gastos "invisibles" que no se financian:

    • Impuesto de Transmisiones (ITP Murcia 8%): 12.000 €

    • Notaría, Registro y Gestoría (aprox. 1,5%): 2.250 €

    • Gestión de Bróker: 2.000 €

    • Puesta a punto (Muebles y arreglos): 5.000 €

    • Total inversión inicial: 21.250 €

  • Costes Operativos en 30 años

    • Hipoteca (2% fijo): Mensualidad de 554 €. Total intereses: 49.600 €.

    • Comunidad (50 €/mes): 18.000 € (sin contar subidas).

    • IBI (400 €/año): 12.000 €.

    • Seguro de hogar (500 €/año): 15.000 €.

    • Mantenimiento y Derramas: Estimamos un 0,5% del valor anual para reparaciones: 22.500 €.

    • Vacuidad (1 mes cada 2 años): Pierdes 15 meses de alquiler.

  • Ingresos por Alquiler (Evolución con IPC 2%)
    • El alquiler empieza en 700 € y sube un 2% anual. Es un interés compuesto a tu favor.

    • Total ingresado en 30 años: Aprox. 340.000 €.

1.2 El Mercado de Valores (Bolsa)

Aquí tomamos esos 21.250 € que habrías gastado en la entrada y los ponemos a trabajar en un fondo indexado o cartera diversificada con una rentabilidad media del 9% anual.

  • Capital inicial: 21.250 €

  • Aportaciones mensuales: 0 € (para comparar con la vivienda, donde el alquiler paga la hipoteca).

  • Tiempo: 30 años.

  • Resultado final (Interés compuesto): 282.000 €.

1.3 La Gran Comparativa Final

Para saber cuánto "neto" te queda al final del año 30, debemos hacer la liquidación de ambos activos.

Concepto Opción A: Vivienda Opción B: Bolsa
Capital Final Bruto 271.700 € (Valor piso)* 282.000 €
Cash Flow acumulado +85.000 € (Sobra del alquiler)** 0 €
Impuestos al vender -25.000 € (Plusvalía/IRPF) -60.000 € (23% sobre beneficio)
NETO FINAL ESTIMADO ~331.700 € ~222.000 €

*Asumiendo que la vivienda se revaloriza un 2% anual (igual que el IPC).

**El "Cash Flow" es el dinero que sobra cada mes tras pagar hipoteca y gastos; con el tiempo, como el alquiler sube y la hipoteca es fija, este sobrante crece mucho.

1.4 ¿Por qué gana la vivienda?

En este caso teórico, la Opción A (Vivienda) resulta más rentable por un concepto clave: El Apalancamiento Financiero.

  1. Inviertes dinero que no tienes: En la bolsa solo rentas tus 21.250 €. En el piso, el banco te presta 150.000 € y tú te quedas con la revalorización de toda la casa, no solo de tu entrada.

  2. El inquilino paga la deuda: Tú solo pusiste 21.250 € al principio. El resto de los 150.000 € más los intereses los ha pagado un tercero.

  3. La protección contra la inflación: El alquiler sube con el IPC, lo que hace que en el año 25, tu hipoteca de 554 € parezca "ridícula" comparada con un alquiler que ya irá por los 1.100 €.

1.5 Los riesgos que no debemos olvidar:

  • Liquidez: La bolsa la vendes en un clic. El piso tarda meses.

  • Gestión: El fondo indexado no te llama un domingo porque se ha roto una tubería.

  • Impago: Si el inquilino no paga, tus gastos siguen corriendo.

Si tienes capacidad de gestión y consigues una hipoteca de alto porcentaje a bajo interés, el sector inmobiliario es una máquina de crear patrimonio. Si buscas tranquilidad y pasividad total, el 9% de la bolsa es un camino excelente con mucho menos esfuerzo.

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