Subastas

Las subastas representan una herramienta poderosa para adquirir bienes inmuebles y otros activos a precios competitivos. Sin embargo, no basta con saber que existen; es crucial comprender su funcionamiento, los riesgos involucrados y las estrategias clave para garantizar una inversión exitosa. Esta guía te proporcionará un conocimiento completo, desde los fundamentos hasta las mejores prácticas, para que puedas manejarte con confianza en el mundo de las subastas.

 

Portal de Subastas Electrónicas del Boletín Oficial del Estado (BOE), accesible en https://subastas.boe.es/

 

El Portal de Subastas Electrónicas del BOE utiliza un sistema de códigos para identificar el tipo de subasta según su origen y naturaleza. Estos códigos se incluyen en la descripción de cada subasta y permiten diferenciar entre subastas judiciales, administrativas (Hacienda, Seguridad Social, etc.), locales, forzosas, voluntarias, entre otras.

 

Principales códigos utilizados:

1. Subastas Judiciales:

• Código: J.
• Descripción: Procedimientos derivados de embargos, ejecuciones hipotecarias u otras decisiones judiciales.
• Ejemplo: Subastas de bienes inmuebles o muebles tras un fallo judicial.

Subastas de Hacienda (Agencia Tributaria):

• Código: H.
• Descripción: Subastas administrativas de bienes embargados por deudas tributarias.
• Ejemplo: Viviendas, vehículos o derechos embargados por impagos de impuestos.

Subastas de la Seguridad Social:

• Código: SS.
• Descripción: Bienes embargados por deudas con la Tesorería General de la Seguridad Social.
• Ejemplo: Propiedades o activos de empresas y particulares.

Subastas de Administraciones Locales:

• Código: AL.
• Descripción: Subastas promovidas por ayuntamientos u otras entidades locales.
• Ejemplo: Subastas por impagos de IBI u otras tasas municipales.

Subastas Forzosas:

• Código: F.
• Descripción: Subastas que se realizan obligatoriamente por mandato judicial o administrativo.
• Ejemplo: Embargos forzosos de bienes muebles o inmuebles.

Subastas Voluntarias:

• Código: V.
• Descripción: Subastas promovidas por decisión del propietario o interesado.
• Ejemplo: Venta de bienes sin la existencia de un procedimiento judicial o administrativo.

Otros tipos de subastas (mixtas o especiales):

• Código: O.
• Descripción: Subastas que no encajan completamente en las categorías anteriores.
• Ejemplo: Subastas con finalidades específicas, como decomisos.

Cómo encontrar el código en el portal:

En la página de detalle de cada subasta, se especifica el origen y el tipo de procedimiento. Además:

• Aparecen clasificaciones como "Judicial", "Administrativa" o "Voluntaria".
• El usuario puede filtrar las subastas por estos criterios para buscar únicamente las que correspondan a un tipo específico.

 

Función práctica de los códigos:

• Permiten al usuario identificar rápidamente el tipo de subasta.
• Ayudan a distinguir la autoridad que gestiona la subasta y sus procedimientos.
• Son esenciales para participar en las subastas que requieren requisitos específicos (como depósitos previos o trámites adicionales).

 

1. Fundamentos de las Subastas

1.1 ¿Qué es una subasta?

Una subasta es un proceso competitivo en el que bienes o propiedades son vendidos al mejor postor. Este sistema es utilizado tanto para saldar deudas como para liquidar activos en situaciones específicas. Las subastas pueden clasificarse en:

• Judiciales: Derivan de procesos legales donde un acreedor busca recuperar deudas impagas.
• Notariales o voluntarias: Ocurren por voluntad de las partes, como en la disolución de condominios. Por ejemplo, en casos donde varias personas comparten la titularidad de un inmueble y deciden liquidarlo para repartir el valor correspondiente, o en separaciones amistosas donde los bienes comunes son subastados para facilitar su división.
• Fiscales: Organizadas por entidades como Hacienda o ayuntamientos para cobrar impuestos atrasados.

1.2 Ventajas de participar en subastas

• Precios competitivos: Posibilidad de adquirir bienes por debajo de su valor de mercado.
• Transparencia: Especialmente en plataformas electrónicas como el portal de subastas del BOE.
• Variedad de oportunidades: Desde bienes inmuebles hasta lotes de bienes muebles.

 

2. Tipos de Subastas y Procedimientos

2.1 Subastas judiciales

Estas subastas son gestionadas por los juzgados y suelen ser más estrictas en plazos y requisitos. Los bienes subastados incluyen propiedades embargadas para saldar deudas. Es clave analizar el edicto y la certificación de cargas.

 

2.2 Subastas notariales

Son voluntarias y gestionadas ante notario. Suelen ser más ágiles y ofrecen buenas oportunidades debido a la voluntad de las partes de liquidar el bien.

 

2.3 Subastas fiscales

Incluyen:

• Agencia Tributaria: Para saldar deudas fiscales.
• Haciendas locales: Impuestos municipales impagos.

Ambas requieren planificación rigurosa debido a plazos más cortos.

 

2.4 Procedimientos relacionados

• Ejecuciones: Cobro de deudas mediante subastas.
• Embargos: Ejecución de bienes del deudor.
• Quiebra de subasta: Ocurre cuando el mejor postor no paga el remate.

 

3. Antes de la Subasta: Preparación y Análisis

3.1 Investigación previa

Antes de participar, es fundamental:

• Revisar el edicto y la certificación de cargas es un paso esencial en cualquier subasta, ya que estos documentos proporcionan información crítica sobre el bien en cuestión.
• El edicto detalla las condiciones bajo las cuales se realiza la subasta, incluyendo las cargas registrales, el tipo de procedimiento y los derechos de los acreedores.
• La certificación de cargas, por su parte, confirma la existencia de gravámenes o deudas asociadas al bien, como hipotecas o embargos, que el adjudicatario deberá asumir tras la compra.
• Obtener una nota simple actualizada para cotejar información del bien. La nota simple es un documento que proporciona información clave sobre la situación jurídica y registral del inmueble. En ella encontrarás detalles sobre:
• Titularidad: Quién es el propietario actual del bien.
• Cargas registrales: Deudas, hipotecas o embargos asociados al inmueble.
• Descripción del bien: Características físicas, ubicación y uso previsto del inmueble.
• Anotaciones preventivas: Posibles reclamaciones legales pendientes que podrían afectar la propiedad. Analizar esta información te ayudará a evaluar la viabilidad y los riesgos asociados a la inversión, asegurando que tomes una decisión informada antes de participar en la subasta.
• Investigar la situación posesoria: presencia de ocupantes, contratos vigentes o "okupas".

 

3.2 Herramientas clave

• Registro de la Propiedad: Información sobre titularidad y cargas. En la página web oficial del Registro de la Propiedad en España (https://www.registradores.org/), puedes consultar datos clave sobre los bienes inmuebles, como la titularidad actual, las cargas existentes (hipotecas, embargos, etc.) y otros aspectos legales que podrían influir en tu decisión de inversión. Este portal es una herramienta esencial para realizar un análisis exhaustivo antes de participar en una subasta.
• Catastro: Detalles físicos y económicos del bien. En la página web del Catastro en España (https://www.sedecatastro.gob.es/), puedes consultar información esencial sobre el inmueble, como su referencia catastral, ubicación, superficie, uso previsto, y valor catastral. Esta información es clave para evaluar las características del bien y su adecuación a tus objetivos de inversión.

 

3.3 Análisis financiero

• Costos adicionales: Impuestos, reparaciones y gastos legales. Es importante tener en cuenta que los impuestos incluyen el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, dependiendo del tipo de bien adquirido y su naturaleza. Además, pueden aplicarse tasas como la plusvalía municipal, calculada en función del incremento del valor del terreno. Los gastos legales abarcan la inscripción en el Registro de la Propiedad, honorarios de notarios y gestores, entre otros. Por último, las reparaciones pueden variar desde simples mejoras hasta reformas completas, según el estado del bien adjudicado, lo cual impactará directamente en la rentabilidad de la inversión.

https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/5380712-nuevo-itp-para-adjudicaciones-subasta

https://www.fiscal-impuestos.com/guia-fiscal-capitulo-6-itp-ajd-normativa-comunidades-autonomas

• Rentabilidad esperada: Diferencia entre precio de adjudicación y valor potencial del bien.

 

4. Durante la Subasta: Estrategias y Gestión

4.1 El depósito

Para participar, debes consignar un depósito, generalmente equivalente al 5% del valor del bien. Asegúrate de cumplir los requisitos específicos para evitar descalificaciones.

 

4.2 El proceso de puja

• Subastas con tramos: Pujas en múltiplos específicos.
• Subastas sin tramos: Pujas libres.
• Puja mínima: En España, para que una subasta se considere válida, la puja mínima debe alcanzar al menos el 70% del valor de tasación del bien subastado. Sin embargo, si no se llega a este porcentaje, el acreedor tiene la opción de adjudicarse el bien por el 50% de su valor de tasación o por la cantidad suficiente para cubrir la deuda. Esta regla busca garantizar un balance entre la rentabilidad de la subasta y la recuperación de la deuda pendiente, por lo que es importante conocer estos umbrales antes de participar.

 

4.3 Reserva de puja

Permite adjudicarte un bien si el mejor postor no paga el remate. En España, esto es conocido como "reserva de puja", y está regulado para ofrecer una segunda oportunidad a los participantes. Por ejemplo, si en una subasta judicial de un inmueble valorado en 100.000 euros el mejor postor no cumple con el pago, el siguiente postor con reserva activa será contactado para adjudicarse el bien por su mejor oferta registrada, siempre que cumpla con los requisitos de depósito y plazos establecidos. Esto otorga flexibilidad al sistema, pero exige a los participantes contar con la liquidez necesaria para ejecutar la compra si se les convoca.

 

4.4 Quiebra de puja

La quiebra de puja ocurre cuando el mejor postor no realiza el pago del remate tras adjudicarse el bien. Este fenómeno puede tener distintas motivaciones: desde falta de liquidez hasta una estrategia deliberada para alterar el resultado de la subasta.

·         Por ejemplo, una vivienda se subasta en 200.000€, y depósito 5% = 8.000€.

o   Postor 1 ofrece el 70% del valor+1.000€ (con reserva de puja)= 141.000€.

o   Postor 2 ofrece 200.000€ acto seguido, (nótese aquí que no tendría sentido, pues podría ofrecer 142.000€ y seguir siendo el primero) y llevarse la subasta.

o   Postor 2, no llega a realizar el remate y pierde su 5% (8.000€) y el postor 1 pasar a ser el adjudicatario al realizar reserva de puja.

o   El postor 1 se lleva la subasta por 149.000€, 141.000€ de su puja y los 8.000€ del postor 2, que en realidad era su amigo, le había dejado el dinero y solo querían alterar el precio de la subasta y eliminar competidores. Ahorrándose competidores, un precio más caro y 51.000€ (de ganancia media estimada sobre el valor). 

Sin embargo, esta práctica está penalizada y suele resultar en la pérdida del depósito del postor incumplidor, además de posibles sanciones legales. La autoridad gestora puede entonces contactar al segundo mejor postor o declarar la subasta desierta.

 

5. Después de la Subasta: Adjudicación y Trámites

5.1 Pago del remate

En España, el plazo para realizar el pago del remate depende del tipo de subasta. Generalmente, en subastas judiciales, este plazo suele ser de 20 días hábiles desde la notificación oficial de la adjudicación. En subastas notariales o fiscales, el plazo puede variar dependiendo de las condiciones específicas indicadas en el edicto. Es fundamental cumplir con estos tiempos, ya que, en caso de incumplimiento, el adjudicatario perderá el depósito consignado y podrá enfrentarse a penalizaciones adicionales.

 

5.2 Adjudicación y posesión

• Decreto de adjudicación: Documento que te acredita como propietario.
• Posesión: Puede estar condicionada si hay ocupantes con derechos legales. Por ejemplo, en una subasta de un inmueble, puede que la propiedad esté ocupada por inquilinos con un contrato de arrendamiento vigente. En este caso, como nuevo propietario, deberás respetar dicho contrato hasta su finalización o buscar un acuerdo con los inquilinos. También pueden surgir situaciones más complejas, como okupas que ocupen el bien sin autorización legal, lo que requerirá iniciar procedimientos judiciales para recuperar la posesión. Estos procesos pueden ser costosos y demorados, impactando la rentabilidad de tu inversión. Por ello, es fundamental investigar la situación posesoria antes de pujar.

 

5.3 Gastos adicionales

Considera:

• Impuestos: Plusvalía municipal, IVA o ITP.
• Reparaciones necesarias.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

5.4 Remanente

El remanente es la cantidad de dinero que queda disponible tras la adjudicación de un bien en subasta y la liquidación de todas las cargas asociadas al mismo. Este concepto cobra especial relevancia para el deudor, ya que el remanente es lo que, en caso de existir, se le devuelve después de que se haya satisfecho la deuda con el acreedor. Por ejemplo:

• Un inmueble subastado por un valor de 200.000 euros tenía una deuda pendiente de 150.000 euros y unas cargas adicionales de 10.000 euros en impuestos y gastos. En este caso, el remanente sería de 40.000 euros (200.000 - 150.000 - 10.000), cantidad que se devuelve al deudor.

Es importante destacar que no siempre hay remanente; si las cargas y la deuda superan el precio de adjudicación, el deudor no recibirá ninguna cantidad. Esto resalta la importancia de analizar detalladamente las condiciones de la subasta para comprender cómo se distribuyen los fondos resultantes.

 

5.5 Cargas anteriores

Las cargas anteriores son aquellas obligaciones registrales o gravámenes que afectan al bien antes de la subasta y que, por ley, deben ser asumidas por el adjudicatario. Estas pueden incluir hipotecas, embargos, servidumbres u otros derechos que pesan sobre el inmueble.

Por ejemplo, si adquieres un inmueble con una hipoteca previa de 50.000 euros registrada antes de las cargas por las que se subasta, deberás hacerte cargo de esta deuda. En contraste, las cargas posteriores suelen quedar eliminadas al adjudicar el bien.

Es crucial revisar la certificación de cargas y la nota simple del inmueble antes de participar en la subasta para calcular con precisión la rentabilidad de la inversión y evitar sorpresas desagradables. Además, contar con asesoramiento legal puede ser fundamental para interpretar correctamente estos documentos.

Si necesitas más información o ajustes, házmelo saber y lo añadiré al texto.

 

6. Estrategias y Consejos Finales

6.1 Planificación financiera

Asegúrate de contar con liquidez suficiente o financiamiento adecuado para cubrir el remate y los costos adicionales.

 

6.2 Mentalidad estratégica

• Define un presupuesto máximo.
• No te dejes llevar por la emoción de competir.
• Evalúa la rentabilidad en cada paso del proceso.

 

6.3 Recursos adicionales

• Simulador de plusvalías:

 https://www.idealista.com/news/estadisticas/calculadora-plusvalia/

• Valoración de inmuebles (Idealista):

https://www.idealista.com/valoracion-de-inmuebles/

• Valoración de inmuebles (Fotocasa): 

https://www.fotocasa.es/es/tasacion-online/